Оспаривание кадастровой оценки
Базой для определения величины земельного налога на территории России, а также величины арендной платы в отношении государственных и муниципальных земель является их кадастровая стоимость. В отношении объектов недвижимости (зданий и строений) в качестве налоговой базы также может применяться их кадастровая стоимость в случае, если она определена.
При определении кадастровой стоимости в процессе государственной кадастровой оценки определяется рыночная стоимость с использованием методов массовой оценки, которые не способны учитывать индивидуальные особенности объекта, влияющие на результат оценки. В итоге искажается стоимость объекта и, как следствие, размер величины налога или величины арендной платы. В случаях, когда кадастровая стоимость земель и объектов недвижимости не соответствует рыночной стоимости, законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.
Узнать кадастровую стоимость
Кадастровая стоимость каждого учтенного объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра на публичной кадастровой карте. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер в поисковом окне. Кадастровый номер объекта недвижимости указывается в Свидетельстве о государственной регистрации права на объект недвижимости и в Кадастровом паспорте объекта недвижимости
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Основаниями для пересмотра результатов кадастровой оценки являются:
- недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость
Под недостоверными сведениями понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующее:
- неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
- неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе: местонахождение объекта, его целевое назначение, разрешенное использование, аварийное состояние объекта и иные условия
Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости
Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:
- в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
- в суде
Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительно обращаться в комиссию физическим лицам не требуется, но для юридических лиц этот этап обязателен. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:
- быстрое рассмотрение (в течение 30 дней с даты подачи заявления)
- отсутствие судебных расходов (госпошлина для рассмотрения искового заявления составляет 300 руб. для физических лиц и 2 000 руб. для юридических лиц)
- возможность в дальнейшем оспорить отрицательное решение комиссии в суде
Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости действуют при каждом управлении Росреестра в регионах России.
Досудебный порядок
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение 30 дней с даты его подачи.
В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.
Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:
- об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными)
- о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными)
В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:
- об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
- об отклонении заявления
Решение комиссии может быть оспорены в суде. Кроме того оспаривать в суде можно не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.
Судебный порядок
В судебном порядке можно обжаловать как результаты государственной кадастровой оценки, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, истец может заявить одно из следующих требований:
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки
- об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости. То есть если истец оспаривает кадастровую стоимость недвижимости и одновременно намерен вернуть переплаченные налоги, то сначала ему необходимо получить судебное решение по иску об оспаривании кадастровой стоимости, а после обращаться с иском о взыскании излишне уплаченных налогов. Первой инстанцией для данной категории споров являются верховный суд области, края, республики, автономного округа, городов федерального значения.
Ответчиками будут являться Росреестр и орган, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки.
Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по данной категории споров можно в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о результатах государственной кадастровой оценки.Однако, если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.
Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела.
О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом.
Следует учитывать, что стороны самостоятельно доказывают обстоятельства, на которые ссылаются. Суд удовлетворит ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в случае, если стороны по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе.
При оспаривании кадастровой стоимости со стороны участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
Принятое судом первой инстанции решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия такого решения.
(раздел подготовлен по материалам ГАРАНТ.РУ)
Необходимые документы
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суд с заявлением потребуется предоставить следующие документы:
- кадастровая справка с указанием кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты ее определения
- нотариально заверенные копия правоустанавливающих документов на объект недвижимости (если заявление подается собственником объекта недвижимости)
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений)
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости)
- положительное экспертное заключение (на бумажном и электронном носителях) на отчет об оценке, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, составивший указанный отчет об оценке, на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности
При подаче искового заявления в суд, дополнительно представляются:
- уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам)
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
- доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя истца
- документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо)
Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения перечисленных выше документов Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.
Отчет об оценке
Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости для целей оспаривания ее кадастровой стоимости предоставляется на бумажном и электронном носителях. Один экземпляр отчета находится на хранении в нашем архиве. Структура отчета соответствует требованиям международных и российских стандартов оценки. Содержание отчета состоит из следующих основных разделов:
- основные факты и выводы по результатам оценки
- задание на оценку
- ограничения и допущения, использованные оценщиком при проведении оценки
- сведения о Заказчике оценки и об оценщике
- применяемые стандарты оценочной деятельности
- подробное описание объекта оценки с приведением ссылок на источники информации
- анализ рынка объекта оценки и факторов, влияющих на результат оценки
- описание применяемых подходов и методов оценки
К отчету прилагаются копии используемых при проведении оценки документов, в том числе, копии технической и правоустанавливающей документации на объект оценки, копии иных материалов, более подробно подтверждающих сведения, указанные в отчете. С примерами наших отчетов об оценке можно ознакомиться здесь.
Для проведения оценки недвижимости, при оспаривании ее кадастровой стоимости, необходимы следующие документы:
- договор на проведение оценки, задание на оценку и соглашение о неразглашении (NDA)
- краткие сведения о заказчике оценки (для юридического лица – полное и сокращенное наименование, ОГРН и дата его присвоения, адрес места нахождения; для физического лица – ФИО и паспортные данные)
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект оценки
- кадастровая справка с указанием кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты ее определения
- справка о балансовой стоимости объекта оценки (если собственником объекта оценки является юридическое лицо)
- техническая документация на объект недвижимости (если оцениваются здания и строения)
Стоимость услуг
Прежде чем заказать услуги по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости мы бесплатно проведем анализ возможной рыночной стоимости Вашего объекта недвижимости, сопоставим ее с кадастровой стоимостью и определим возможную экономию по уплате налогов или арендных платежей после переоценки.
Мы рекомендуем Вам заказывать услугу по оспариванию кадастровой стоимости только в том случае, если экономия существенно превышает величину затрат на оспаривание.
Определить ориентировочный уровень затрат на оспаривание кадастровой стоимости недвижимости Вы можете по следующим тарифам.

После оценки и составления отчета об оценке в рамках оспаривания кадастровой стоимости недвижимости отчет в обязательном порядке направляется на экспертизу в саморегулируемую организацию оценщиков, в которой состоят проводившие оценку оценщики.

Стоимость услуг по составлению заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо искового заявления в суд составляет от 5 000 руб. Окончательная стоимость услуг определяется после Вашего обращения и зависит от сложности поставленной задачи.
Наши преимущества
- команда квалифицированных специалистов с многолетним опытом работы всех уровней сложности
- работы выполняются в соответствии с лучшими мировыми практиками
- гарантия своевременного и надежного результата
- гарантия конфиденциальности предоставляемых Вами сведений
- безупречная репутация на рынке
- мы принимаем во внимание особые обстоятельства и готовы проявлять лояльность